Résumé

Il existe de nombreuses formes d'investissement immobilier privé

• L'exposition immobilière peut être obtenue grâce à une variété d'instruments. Les actions publiques, les fiducies d'investissement immobilier (REITS), la propriété directe et les fonds d'investissement immobilier privés en sont les principaux types.
• Les fonds immobiliers privés offrent à l'investisseur plus de choix pour choisir un gestionnaire et un thème d'investissement qui correspondent à leurs profils de risque et d'exposition.
• L'un des principaux avantages des investissements immobiliers privés, par rapport aux instruments plus passifs comme les REIT, est la capacité de l'investisseur à avoir une influence significative auprès d'un sponsor sur la stratégie d'investissement.

Quelles sont les principales considérations à prendre en compte lors de l'évaluation d'un fonds immobilier potentiel?

• L'investissement réel doit être la première considération à envisager pour une transaction immobilière privée. Évaluer si les briques et le mortier sous-jacents constituent un projet convaincant et si les vents contraires macroéconomiques dominants sont en sa faveur.
• Le retour sur coût (ROC) est un baromètre simple mais efficace pour évaluer les projections de rendement de la performance et obtenir une vue descendante des coûts et des revenus associés au projet.
• La stratégie du sponsor doit être disséquée par rapport à toute différence entre les projections ROC et l'objectif du TRI du fonds. Le projet est-il de financer les propriétés à un taux inférieur? Est-ce pour vendre les propriétés avec une prime? Comparez la vue macro du sponsor avec la vôtre et son expérience antérieure pour entreprendre réellement ce qu'il promet.
• Le libellé juridique de l'accord de fonds montrera la marge de manœuvre dont dispose le promoteur dans ses engagements. Pour un seul projet de construction, ce sera relativement rudimentaire, mais pour les fonds de portefeuille, plus les libellés juridiques sont lâches, plus le résultat final pourrait différer des attentes.

Faites attention aux éléments de rémunération et aux risques à la baisse

• Contrairement à d'autres fonds d'investissement privés, tels que le capital-risque et le capital-investissement, les éléments frais et intérêts reportés des fonds immobiliers ne suivent généralement pas une convention standard.
• Les frais sont positivement corrélés à l'effort nécessaire au nom du sponsor pour exécuter l'investissement. Ainsi, pour un projet de construction nécessitant une gestion pratique, attendez-vous à un élément de rémunération plus élevé par rapport à un fonds d'achat et de conservation passif.
• Faites appel à des experts pour vous aider à évaluer le sponsor, les conditions et l'investissement sous-jacent. Cela peut également aider à dresser une liste complète des risques de défauts mortels qui pourraient nuire au projet (par exemple, les problèmes environnementaux ou les changements de politique).

Dans un environnement de marché où il est devenu de plus en plus difficile d'obtenir des rendements de haute qualité sur les marchés boursiers et obligataires, beaucoup tournent aux investissements alternatifs. La promesse des alternatives est d'améliorer les rendements du portefeuille et de fournir aux investisseurs des opportunités uniques et inexploitées d'investir sur des marchés moins efficients; dans le même temps, ces investissements posent un nouvel ensemble de défis et de problèmes pour les investisseurs.

Bien qu'il existe une variété d'investissements alternatifs disponibles, l'une des options les plus importantes dans l'espace des alternatives est les offres immobilières privées, qu'il s'agisse d'investir dans des fonds ou une propriété spécifique. Cet article présentera les avantages et les défis de l'investissement dans des offres immobilières privées et partagera quelques conseils pour évaluer ces investissements.

Mais avant de nous lancer, une note de programmation rapide. Deux des moyens les plus courants d'investir dans l'immobilier - les fiducies de placement immobilier (FPI) et la propriété directe de biens immobiliers - ne seront pas abordés ici et feront l'objet d'un prochain article. Cet article se concentrera sur les investissements plus petits et plus ciblés que les FPI classiques, mais moins impliqués et plus longs que la propriété directe. Autrement dit, investir dans un fonds ou projet géré par un gestionnaire d'investissements professionnel tiers.

Ces dernières années, les fonds immobiliers privés ont collecté des fonds à des niveaux constants entre 20 et 40 milliards de dollars par trimestre selon Preqin. Il existe plusieurs thèmes d'investissement déployé cette échelle à travers certains profils de risque: de «core» (propriétés sûres, trophées) à «opportuniste» (investissements à fort effet de levier, avec peu ou pas de flux de trésorerie). Incidemment, les fonds opportunistes sont actuellement le choix le plus populaire pour les investisseurs, en termes de fonds fermés et de capital global levé.

Investissements dans des offres de fonds immobiliers privés

Pour de nombreux investisseurs privés cherchant à investir dans l'immobilier, la meilleure option est d'investir dans des actifs acquis et gérés par un gestionnaire de placements professionnel tiers (appelé «sponsor»). Cela peut prendre la forme d'un fonds, d'un investissement unique et spécifique ou d'une structure hybride combinant des actifs existants avec des acquisitions futures. De tels investissements présentent de nombreux avantages:

• L'investisseur bénéficie de l'expérience du sponsor, dont le focus à plein temps est typiquement l'investissement immobilier, et qui a souvent mis en place des opérations gérées par une équipe de professionnels.
• Le coût d'investissement est généralement connu à l'avance et précisé dans le contrat en termes de frais de gestion, d'intérêts portés et d'autres avantages.
• Les investissements peuvent être effectués dans une variété de types et de tailles d'actifs, et une diversification efficace est possible même pour un petit investisseur; Les investisseurs peuvent également investir dans des produits structurés tels que les prêts senior, la dette mezzanine, les actions privilégiées ou les actions LP, qui nécessitent généralement une expertise et des relations spécialisées, et peuvent être difficiles à investir de manière ponctuelle.
• En fonction de l’ampleur de l’investissement de l’investisseur par rapport à l’ensemble du fonds ou du projet, l’investisseur peut avoir la possibilité d’apporter une contribution significative aux décisions concernant les acquisitions, la gestion, le financement et la disposition d’actifs.
• Dans le même temps, la gestion au jour le jour est généralement un devoir du sponsor et ne devient pas une distraction pour les autres activités de l’investisseur. Ceci est particulièrement important pour un gestionnaire diversifié, qui peut avoir des responsabilités plus urgentes au-delà de la gestion opérationnelle de l'immobilier.

Les avantages ci-dessus sont précieux; cependant, il y a aussi des questions à considérer lors de l'investissement dans des offres immobilières privées. Et tandis que la plupart des gestionnaires fourniront une grande quantité d'informations aux investisseurs évaluant leur opportunité (et sont en fait tenus de le faire par la loi dans de nombreux cas), en examinant ces informations et en les utilisant pour arriver à une base claire pour une décision d'investissement, ou non, reste entre les mains de l'investisseur.

Investir efficacement dans les offres immobilières privées

Les offres immobilières privées se déclinent en une variété de stratégies, d'objectifs et de structures et un investisseur privé doit devenir doué pour comprendre et évaluer les spécificités de chaque offre pour être efficace. Cette section vous aidera à commencer à réfléchir à la manière dont ce type d'investissement pourrait s'intégrer dans votre portefeuille et aux domaines clés à prendre en compte lorsque vous évaluez de nouvelles opportunités.

L'investissement sous-jacent lui-même

Warren Buffett a un excellent dicton: «Lorsqu'un management réputé pour sa brillance s'attaque à une entreprise réputée pour sa mauvaise économie, c'est la réputation de l'entreprise qui reste intacte.» Il en va de même dans le secteur immobilier et, par conséquent, la première et la plus importante question à se poser à propos d'une nouvelle opportunité est de savoir quel est exactement l'investissement et pourquoi il vaut la peine de le faire. Le secteur de l'immobilier est l'une des classes d'actifs les plus diversifiées disponibles pour les investisseurs et regorge de stratégies de niche et d'entreprises qui correspondent à un objectif spécifique et offrent un certain rendement. L'un des avantages de l'immobilier est que vous pouvez trouver des investissements aussi prudents que les prêts à faible effet de levier sur des actifs trophées urbains qui ont un profil similaire à celui des investissements dans des obligations à haut crédit, jusqu'aux projets de développement hautement spéculatifs qui peuvent avoir des rendements plus élevés. comme un fonds de capital-risque ou un investissement en actions à petite capitalisation. Et tout le reste.

Bien que passer en revue chaque opportunité disponible sur le marché soit un sujet beaucoup trop vaste pour être traité ici, il convient de garder à l'esprit que cette énorme variété existe. Et il est utile de réfléchir à la manière de formuler un ensemble de questions qui peuvent mettre en évidence le «quoi» d'un investissement potentiel. Où se situe-t-il dans l'éventail des opportunités?

Commencez avec le ROC

Souvent, un bon point de départ consiste à demander au promoteur de fournir ses propres hypothèses et prévisions financières pro forma concernant l'investissement ou le fonds. Un sponsor de haute qualité verra ses états financiers pro forma préparés pour examen et sera en mesure de répondre à des questions détaillées sur sa stratégie, ses hypothèses et ses résultats, et d'expliquer comment et pourquoi la structure qu'il construit fonctionne. Bien que cela puisse paraître évident, il existe d'innombrables investisseurs qui effectueront des investissements sans cette information, sur la base d'un désir d'exposition à un gestionnaire ou à une classe d'actifs, et sans explication détaillée de l'activité.

Une fois que vous avez les données financières, un examen détaillé devrait vous permettre de développer une série de questions pour évaluer davantage l'opportunité. Il existe d'innombrables approches pour évaluer les données financières pro forma et évaluer un modèle d'entreprise, et il y en a trop pour être couvertes en détail ici. Mais j'en mentionnerai un particulièrement utile dans l'immobilier: le retour sur coût (ROC).

Je définis le ROC comme ce que vous obtenez si vous divisez le revenu stabilisé (résultat d'exploitation net) d'une propriété par son coût total tout compris, y compris le coût de son achat, de son amélioration, de son développement, de sa location, de son financement, etc. ( y compris tous les frais). Voici la formule:

Rendement du coût = ([Loyer potentiel brut] - [Frais de vacance et créances irrécouvrables] - [Dépenses d'exploitation]) / ([Coûts immobiliers et de projet] + [Frais et coûts liés au projet] + [Autres coûts])

Prenons un exemple simple: vous achetez un terrain pour 700 000 $ et investissez 300 000 $ pour l'aménager et le louer à un locataire qui paie 70 000 $ de loyer et couvre tous les frais d'exploitation. Votre ROC est alors 7,0% = 70 000 USD / (700 000 USD + 300 000 USD) . Un moyen facile de penser à ce nombre est le rendement attendu de la propriété au moment où elle est stable.

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Découvrez la vraie stratégie

La raison pour laquelle le retour sur coût est si utile est qu'il vous donne une base pour poser des questions. Si le ROC prévu pour les propriétés à acquérir dans un fonds est de 7,0%, mais que le gestionnaire de fonds promet un rendement de 12,0% aux investisseurs, il y a évidemment une déconnexion. Et la question que l'on peut se poser est de savoir quelle est cette différence - est-ce que le projet de financer les propriétés à un taux inférieur? Est-ce pour vendre les propriétés avec une prime? Est-ce que le gestionnaire s'attend à ce que les loyers du marché augmentent avec le temps? Une combinaison de ces choses? autre chose?

La réponse à cette question (quelle est la déconnexion?) Vous dira généralement quelle est la «vraie» stratégie du manager et quel est le risque inhérent qu'il vous demande de prendre. Connaître la stratégie, à son tour, vous aidera à prendre une décision plus éclairée concernant l'investissement - par exemple, si la déconnexion est la croissance future des loyers, croyez-vous cette thèse? S'il s'agit d'une vente de la propriété avec une prime dans quelques années, y a-t-il des preuves qu'elle peut être vendue au prix proposé? Et ainsi de suite.

Les termes juridiques sont-ils conformes à la stratégie?

En plus de développer une compréhension de la stratégie d'investissement, il est important (notamment pour les investissements dans des fonds) de comprendre les obligations contractuelles du sponsor vis-à-vis de la stratégie. Dans de nombreux cas, un sponsor peut avoir un plan d'affaires spécifique qui est partagé avec les investisseurs, mais un ensemble plus large d'options en ce qui concerne les exigences légales fixées par leur accord d'exploitation de fonds. Une certaine flexibilité sera justifiée, mais si vous ne faites pas attention, vous risquez de vous retrouver avec un ensemble d'investissements très différents de ce qui était initialement prévu. Au minimum, il est important de comprendre la flexibilité qu’un sponsor peut avoir, et il est généralement sage de garder à l’esprit une certaine flexibilité que vous êtes prêt à offrir compte tenu de la qualité du sponsor.

Évidemment, cet élément est plus simple lorsque l'opportunité est une propriété spécifique (plutôt qu'un fonds), mais même là, il est important de comprendre quelles options sont légalement disponibles pour le fonds ou le sponsor car tous les investissements évoluent dans le temps.

Problèmes de parrainage

Lors d'un investissement dans une offre immobilière privée (et en particulier lors de l'examen d'un fonds), l'élément le plus important en dehors de l'investissement lui-même est le parrainage. Dans une large mesure, le service que vous «achetez» lorsque vous investissez dans une offre privée est l’expérience, le savoir-faire, les relations et la fiabilité du sponsor. L'évaluation initiale de ces éléments est essentielle pour réussir à investir. Cette personne ou organisation sera responsable de prendre les bonnes décisions avec votre capital en termes d'investissements à acquérir, de décisions de gestion à prendre et de comment vous traiter en investisseur.

Cet élément est souvent la partie la plus délicate de la souscription d'offres privées. Cela contraste avec l'évaluation de l'investissement lui-même, où la plupart des considérations sont basées sur des faits, des preuves et des chiffres. Choisir un bon sponsor est avant tout un exercice qualitatif.

De nombreux groupes ont essayé, avec des résultats mitigés, de «quantifier» le processus d'évaluation des sponsors en examinant attentivement les antécédents, les vérifications des antécédents, les longs questionnaires et en s'appuyant sur une variété d'indicateurs quasi-scientifiques.

D'autres se sont fixé des règles générales pour gérer ce problème, allant de ne pas investir avec quelqu'un qui n'a pas été personnellement référé à l'investissement plus petit au début, puis de plus gros montants lorsque l'investissement initial s'est avéré fructueux, et toute une variété de règles de décision plus idiosyncratiques. et les méthodes d'évaluation.

Bien que ces approches aient souvent un certain attrait de bon sens, je n’ai pas vu l’une ou l’autre pleinement porter ses fruits de la manière dont elle est censée garantir le rendement d’un investisseur. Le défi est que, une fois les examens terminés et les rapports déposés, à la fin de la journée, les investisseurs se retrouveront généralement au même endroit où ils ont commencé - ils doivent prendre une décision qualitative pour savoir s'ils font confiance à une personne ou à un groupe de gestionnaires pour mener à bien le programme d’investissement proposé.

Malheureusement, il n'y a pas de solution miracle pour émettre ce jugement, mais il y a trois stratégies utiles à considérer lors de l'évaluation.

Cherchez l'histoire, pas le score

Tout d'abord, en complétant l'évaluation du sponsor, essayez de construire une histoire plutôt qu'un score. Le but est de comprendre quelles expériences cette personne a eues, ce que ces expériences en disent et comment ce récit évoluera dans le futur. Il est souvent difficile et chronophage d'apprendre l'histoire de quelqu'un (ce qui explique en partie pourquoi on se fie autant aux faits stylisés et aux antécédents), mais cela vous mettra dans la meilleure position pour comprendre ce qui pourrait se passer ensuite et comment cette personne peuvent réagir dans des circonstances différentes.

Correspondance des compétences et des ressources

Une deuxième stratégie consiste à se concentrer étroitement sur les compétences nécessaires pour que l'investissement soit couronné de succès et sur la manière dont le gestionnaire apporte ces éléments spécifiques à la table. Si la thèse d’investissement repose sur la capacité d’un sponsor à construire un bâtiment, a-t-il cette compétence? Ou l'ont-ils loué à un groupe compétent? Si le succès d’un fonds nécessite une analyse statistique de haut niveau, le promoteur a-t-il connaissance de ce domaine? Quels sont les compétences de base que le sponsor apporte à la table et conviennent-elles bien aux investissements réalisés? Le puzzle est-il complet ou y a-t-il un trou discordant au milieu? Trop souvent, les investisseurs se concentrent sur des généralisations générales qui peuvent ne pas être pertinentes dans la situation actuelle. Un sponsor a peut-être eu beaucoup de succès dans la gestion d'un portefeuille d'immeubles d'appartements existants, mais ces compétences seront-elles désormais applicables lors de l'acquisition de terrains commerciaux pour construire des centres commerciaux? Ou investir dans des projets industriels à valeur ajoutée? Ou autre chose?

Les autres ressources nécessaires sont étroitement liées aux compétences requises. Par exemple, si le parrain est tenu de signer des prêts, a-t-il la capacité de le faire? S'ils peuvent être obligés de mettre de l'argent dans chaque transaction, ont-ils l'argent (ou au moins un moyen de l'obtenir)? Si les investissements nécessitent une équipe de professionnels pour fonctionner, cette équipe est-elle en place?

Alignement des incitations

Enfin, il est important d’évaluer les incitations d’un sponsor (sans oublier les incitations non financières). Les incitations ne détermineront pas entièrement les choix du sponsor, mais elles ont certainement un vote important. Les incitations financières peuvent varier considérablement en fonction de la structure d’investissement proposée et de l’activité globale du promoteur. Les incitations non financières varieront en fonction de l’activité du sponsor, de ses priorités et des circonstances auxquelles il est confronté. Ils seront également largement influencés par la personnalité, le caractère et l’histoire du sponsor. La prochaine section se concentrera sur les incitations financières.

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Rémunération des sponsors dans l'investissement immobilier privé

Frais et intérêts reportés

Avec l’avènement des FNB à faible coût et le grand succès des idées modernes de gestion des placements, il est difficile d’avoir une discussion sur un investissement de nos jours sans une discussion sur les frais et les intérêts portés. C'est un sujet difficile en ce qui concerne les investissements immobiliers, car l'industrie reste en quelque sorte un Far West en ce qui concerne la façon dont les sponsors sont payés. La plupart des autres classes d'investissement ont, sinon une adhésion parfaite à une norme, du moins une orthodoxie de base établie sur ce qui devrait être facturé et comment les choses devraient être structurées. Ce n'est pas le cas dans les fonds immobiliers.

Le facteur déterminant est que, premièrement, un fonds d'investissement immobilier nécessite différents niveaux de temps et d'efforts de gestion, et, deuxièmement, est très structuré et à forte intensité de capital - et dispose donc d'une grande variété d'options et d'alternatives de capital potentielles qui sont envisagées. lorsqu'un investissement est réalisé par un sponsor (dont la levée de fonds par le biais d'une offre privée n'en est qu'une).

Sur la base de ce qui précède, par exemple, des frais assez élevés peuvent être tout à fait appropriés pour un projet de développement qui oblige un sponsor à embaucher du personnel à plein temps pour gérer et se concentrer sur le projet, ou pour un investissement spécialisé dans la dette qui nécessite une grande quantité de temps de développement des affaires pour identifier et négocier de nouvelles opportunités. Ces mêmes frais peuvent être tout à fait inappropriés pour un fonds d'achat et de conservation à long terme qui ne fait rien de plus que d'acquérir des propriétés et de s'y asseoir.

Les autres options disponibles pour le sponsor influenceront également ce que sont les bonnes pratiques économiques. Par exemple, alors qu'un investisseur peut préférer avoir un faible intérêt porté dans un fonds, si le sponsor est en mesure de conclure ses transactions de manière compétitive en utilisant une dette à haut rendement (ou une autre alternative), il peut ne pas être possible de négocier le prix souhaité par l'investisseur. peu importe ce qui peut être perçu comme juste.

Ce qui est important dans l’immobilier, c’est de développer une compréhension sur chaque transaction des éléments de risque et d’effort entrepris par chaque partie, ainsi que du niveau de rendement en discussion, et d’essayer de parvenir à un arrangement où ces éléments sont alignés. Si tel est le cas, la structure est probablement appropriée, mais si ce n'est pas le cas, l'investisseur doit réfléchir attentivement aux raisons pour lesquelles il investit.

Problèmes liés à des termes spécifiques

Il existe une variété de termes liés aux investissements immobiliers privés qu'il est important de prendre en compte. Un ensemble partiel est inclus ici mais n'est pas couvert en profondeur. Souvent, les conseillers et l’avocat d’un investisseur seront bien placés pour évaluer ces éléments pour un investissement spécifique et fournir des conseils sur ce qui est typique et raisonnable. Au minimum, il est conseillé de connaître les modalités de chacun de ces éléments dans un investissement proposé afin que la décision d'investir puisse être prise avec une image complète.

• Discrétion / autorité - Dans quelle mesure l'investisseur a-t-il le droit de s'impliquer dans l'évaluation d'une transaction potentielle, dans quelles circonstances et de quelle manière?
• Liquidité / décaissements - Quand l'investisseur recevra-t-il son investissement initial? Quels sont les moyens par lesquels le remboursement sera effectué? Que se passe-t-il si le remboursement n’a pas lieu comme prévu?
• Conditions de financement - Comment les fonds des investisseurs sont-ils mis à la disposition du fonds / de l'entreprise? Selon quel calendrier et avec quels types de contrôles?
• Financement supplémentaire - Que se passe-t-il si des fonds supplémentaires sont nécessaires qui n'étaient pas prévus?
• Traitement des fonds d'investisseurs - Les fonds des investisseurs bénéficient-ils d'un traitement préférentiel par rapport aux autres fonds? De quelle manière?
• Investisseur ' s Retour - Comment sont calculés les rendements pour l'investisseur? Comment sont-ils partagés avec le sponsor?
• Autre financement - Le sponsor / la société d’investissement peut-il obtenir un financement en plus du capital de l’investisseur? Sous quelles conditions et à quelles heures?
• Autres exigences des investisseurs - L'investisseur doit-il fournir autre chose concernant la transaction que son capital? Plus important encore, y a-t-il des accords que les investisseurs doivent signer ou garantir?
• Défaut - Que se passe-t-il si l'investisseur ou le sponsor manque à ses obligations? Quels sont les remèdes? Quel est le processus?
• D'autres coûts - Y a-t-il des coûts d'investissement en dehors de ceux facturés par le sponsor?
• Rapports - Quels rapports doivent être fournis aux investisseurs et que se passe-t-il s'ils ne sont pas fournis?

Bien sûr, il ne s'agit que d'une liste partielle, et il existe une variété de problèmes qui seront spécifiques à certains types d'investissements, de sponsors ou de structures. En fin de compte, c’est la vision holistique de l’investissement qui doit avoir un sens.

Mettre tous ensemble

Bien que les sections présentent jusqu'à présent les principaux problèmes à prendre en compte lors d'un investissement dans une offre immobilière privée, aucun investissement ne cochera toutes les cases. À certains égards, c'est par conception. Il existe un marché pour ces types d'investissements, et le prix qu'un investisseur peut facturer pour son capital est souvent inversement proportionnel à la demande d'investissement sur le marché. Par exemple, un sponsor très expérimenté qui investit dans un secteur en demande exigera souvent des frais favorables aux sponsors, des intérêts portés et des conditions, et peut limiter la mesure dans laquelle les investisseurs sont en mesure d'exercer un contrôle après leur engagement à investir. Alternativement, un nouveau gestionnaire peut offrir un meilleur ensemble de conditions et de droits pour les investisseurs et beaucoup d'accès direct, mais peut ne pas avoir le même type d'antécédents ou peut opérer dans un secteur moins connu.

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En raison de cet équilibre, il est important d'avoir une vue d'ensemble d'une opportunité d'investissement et une évaluation complète avant une décision d'investir (ou de ne pas) investir. Un outil qui peut être utile aux investisseurs est un document de tableau de bord qui permet l'évaluation de chaque élément d'une opportunité de manière isolée, puis la possibilité de voir et de penser l'investissement dans son ensemble plutôt que de se concentrer sur ses composants.

Ceci est utile car, trop souvent, les investisseurs tombent dans le piège de manquer de bons investissements à cause d'un ou deux problèmes qui reçoivent trop d'attention par rapport à l'image complète, ou inversement, manquant les signes avant-coureurs d'un mauvais investissement à cause d'un très positif facteur. Un bon processus d’investissement est celui qui met l’accent sur une période de collecte de données où les décisions ne sont pas prises et qui aboutit à une période de prise de décision qui s’achève quand une image plus complète est disponible. Cela permet de mettre en perspective les opportunités et leurs problèmes.

Mais attention aux défauts fatals

Bien que la vision holistique ait tendance à être le meilleur endroit pour prendre des décisions, il est important de garder un œil sur les failles fatales d'un investissement potentiel. Ce sont des problèmes qui en eux-mêmes modifient l'ensemble des perspectives d'un investissement.

Un exemple parfait dans le développement immobilier est un projet qui a une excellente économie, un parrainage expérimenté, de bonnes conditions, un excellent emplacement et une excellente location, mais qui se trouve également situé sur une propriété contaminée.

Il n'est pas approprié de noter le problème environnemental dans une section d'un examen et de dire que les aspects positifs l'emportent sur les négatifs - il s'agit d'un problème qui doit être parfaitement compris et qui en soi peut (et devrait) être en mesure d'éliminer une opportunité. l'ensemble de considération.

Ce n’est qu’un exemple, mais le point global est qu’une carte de pointage peut aider à maintenir la perspective, mais ne devrait pas l’emporter sur un jugement supplémentaire s’il y a des problèmes qui compromettent l’investissement en soi.

Conclusion

Il existe de nombreuses opportunités pour les investisseurs immobiliers privés de mettre des capitaux à profit, et les offres privées peuvent être une excellente source d’investissements intéressants qui peuvent augmenter le portefeuille d’un investisseur.

Dans le même temps, ces investissements nécessitent une attention de la part de l'investisseur. Espérons que ce résumé vous mettra sur la bonne voie pour explorer la classe d'investissement et commencer sur la construction de votre programme ou portefeuille.

Comprendre les bases

Qu'est-ce qu'un fonds d'investissement immobilier?

Fonds qui investissent dans des actifs sous-jacents qui sont des biens immobiliers, à titre résidentiel ou commercial. L'activité peut aller de la construction d'une nouvelle propriété à la gestion de propriétés existantes. Les rendements sont tirés des revenus générés par la propriété et de l'appréciation de la valeur des actifs

Qu'est-ce que l'immobilier privé?

L'investissement immobilier privé se produit lorsqu'un sponsor tiers gère des investissements dans des actifs immobiliers. Le sponsor recevra des frais et sera incité à générer un rendement pour les investisseurs sous-jacents.